1.1 专注中高端精选酒店，并购实现全国化布局
君亭酒店是中高端精选服务连锁酒店与生活方式酒店的开拓者。公司成立于 2007 年，主 营业务为直营酒店运营、酒店受托管理，具体包括酒店住宿、餐饮及其他配套服务等酒店 运营业务，以及对受托管理酒店提供集团标准与特色的酒店设计及装修咨询、委派酒店管 理人员、授权使用集团系列商标等酒店管理服务。
深耕中高端酒店二十载，并购加快全国化布局。 1）君亭品牌创立和经验积累（1997-2009 年）：君亭前身可追溯到 1997 年吴启元创建 的君澜酒店管理公司，第一家“君澜”酒店浙江世贸大饭店开业；2007 年，吴启元创立 君亭酒店品牌，定位中档精选服务酒店，为业内先进模式。 2）品牌整合优化（2009-2016 年）：2009 年，君亭和君澜品牌整合发展；2015 年，吴 启元及核心团队以管理层收购方式完成君亭和君澜的分拆，君亭核心管理团队亦主要来自 君澜品牌，此后君亭酒店聚焦中高端精选服务市场，君澜则专注于高端度假市场，团队同 根同源，发展前景广阔。 3）融资推动品牌矩阵扩大（2016-2021 年）：2016 年，公司在新三板挂牌上市。 4）高速发展期（2021 年至今）：2021 年 9 月，公司在深交所创业板二次上市；2022 年 1 月，集团收购君澜、君澜，加快全国化战略布局；2022 年 10 月，公司定向增发股票用 以扩大直营酒店业务规模、提高现有酒店盈利能力。
1.2 创始团队股权集中，管理层深耕行业数十载
核心股权结构稳定，创始人持股比例集中。根据公司 2023 年三季报，创始人、公司实控 人吴启元先生持股 33.93%，与股东利益同步共行，利于公司战略稳步推进实施。
管理团队兼具酒店从业背景，沿袭高端服务基因。董事长吴启元先生于 1986 开启酒店管 理生涯，在酒店设计方面颇有建树。核心管理团队在中高端酒店管理领域平均从业年限超 二十年，具有丰厚的中高端酒店设计、开发、运营、投资方面的经验，长期稳定。
1.3 并购君澜、景澜完善产品矩阵，门店数量规模实现跃升
两次上市及定增募集资金，扩大公司经营规模。公司分别于 2021 和 2022 年进行新股首发 和股票增发，募集资金投向中高端项目的开发建设及投资升级，深耕直营打磨品牌质量， 优化提升盈利能力，进一步巩固提升市场份额及盈利规模。
并购扩张业务版图，门店实现全国化布局。并购完成后，公司旗下酒店覆盖省份由 7 个提 升至 26 个，公司从区域性酒店管理公司一跃成为全国性综合型酒店管理集团，形成了以 长三角为核心，向北京、深圳、西南地区中心城市拓展的扩张路径，同时加速在其他省份 的拓展，通过内生和外延双轮推动公司业务规模持续扩大。
品牌矩阵持续完善，中端以上商旅+度假全覆盖。公司已形成以君亭酒店为核心的中高端 产品矩阵，后续收购君澜、景澜完善产品矩阵版图，君澜和景澜旗下“君澜大饭店”、“君 澜度假酒店”、“景澜酒店”等众多高端品牌进一步拓展了高端酒店品牌。公司目前已形 成横跨度假与商旅、涵盖全服务和精选服务的中端、高端、超高端多层次品牌矩阵。
公司持续探索品牌升级与优化，多路径持续优化品牌定位。围绕君亭品牌“聚焦写意东方， 沉浸都市谧园”的核心定位，“君亭酒店”进一步强化城市休闲特色，明晰产品的休闲元 素，强调东方文化特色；“夜泊君亭”通过“城人事美”的探索，立足当地城市故事、建 筑人文故事、生活美学、环境美学进行再创作，再生城市历史文化建筑，酒店身份转化为 文化内容运营者，创造温度不失质感的文旅生活；“Pagoda 君亭”品牌则注重“东西方 美学的融合”，灵动的功能空间、年轻的色彩美学，体现了其设计上的国际品质基因与中 国城市文化结合的特点。君澜大饭店”定位为高端商务酒店；“君澜度假酒店”定位为高 端度假酒店；“景澜酒店”定位为中高端社区生活酒店，具有一定的非标属性。
1.4 RevPAR行业领先，门店扩张有望迎来盈利丰收
经营端疫后反弹，ADR 高增彰显产品品质。公司各项经营指标自 2023 年以来均呈现快速增 长趋势，截至 2023Q3：OCC 超过 2019 年同期水平，达到 69.8%；ADR 为 530 元/间，同比 去年增长 26.4%，较 2019 年同期增长 24.6%；RevPAR 为 369.9 元/间，同比增长 44.8%， 较 2019 年同期增长 25.2%。
收入端加速增长，利润端短期承压。收入端：2021/2022/2023Q1-Q3 公司实现营收 2.8/3.4/3.8 亿元，同比增长 8.4%/23.2%/54.1%；净利润端：2023 年投资直营门店发生的 筹建期间租金费用计入管理费用，截至 2023Q3 公司管理费用率上升至 15.1%，叠加物业退 租产生当期损益-1034.7 万元，归母净利润短期受到挤压。
二、酒店行业处于中高端化初期，连锁化仍具上升空间中高端酒店市场规模超千亿，五年复合增速近 28%。近年经济型、豪华型酒店发展放缓的 同时，中高端酒店快速发展，其行业市场规模 2015-2019 年 CAGR 为 39.0%，2020-2025 年 CAGR 有望达到 27.9%；据亚朵招股书及弗若斯特沙利文数据，预计 2025 年我国中高 端酒店市场行业规模接近 1500 亿元。
行业集中度持续提升，头部酒店集团市占率大幅上升。由于 2020 年-2022 年部分风险抵 御能力较弱的单体酒店暂停或终止营业，叠加头部酒店集团逆势扩张，酒店行业市场集中 度进一步上升：2022 年 CR3 为 48%，较 2019 年提升 10pct；CR5 为 59%，较 2019 年提高13pct。
2.1 中高端化：内资中高端酒店品牌崛起，酒店行业进入增长新阶段
我国酒店行业处于中高端化初期阶段，内资中高端品牌更具优势。市场普遍认为，推动我 国酒店行业向中高端化转型的动因是物业租金上涨和中高端酒店更优的单店模型，即成本 推动和营收拉动。
我国酒店行业起步于经济型，若酒店集团希望扩大业务规模、提高品牌力，拓展中高端市 场是扩张的必经之路，且消费者对各档次酒店的需求客观存在。结合酒店行业的发展历程 与收益管理相关理念，我们认为经济型酒店市场的主要功能是为酒店集团积累品牌知名度 和会员流量，真正能够带来